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买房就能实现“地铁自由”?南宁的这个动作,揭示了什么真相?

2023-05-26 19:10:35 629

摘要:#头条创作挑战赛#这是熊猫贝贝的第1404篇原创文章:#““买房免费坐十年地铁”靠谱吗#2022年的魔幻,已经逐渐开始朝着突破想象力天花板的方向发展。过去20年,如果遇到楼市低谷期,各地大小开发商为了卖房搞花式促销,也不是什么稀罕事情。但...

#头条创作挑战赛#

这是熊猫贝贝的第1404篇原创文章:

#““买房免费坐十年地铁”靠谱吗#

2022年的魔幻,已经逐渐开始朝着突破想象力天花板的方向发展。

过去20年,如果遇到楼市低谷期,各地大小开发商为了卖房搞花式促销,也不是什么稀罕事情。但这次南宁这个省会城市,做出的动作,却绝对可以说得上是前所未见:

11月13日,广西南宁轨道地产集团有限公司在官方公众号“南宁轨道荟”上称,凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户,100%享受免费坐地铁10年的福利!

图片来源:见图

在公众号“南宁轨道荟”上,一篇《10年地铁自由!轨道地产邀您尊享免费乘车权益!》的文章异常吸睛。截至17日下午六点,这篇文章阅读量已经超过3.7万,相比以往的几百几千的阅读量,已经是一篇小爆款。

所以先不管最后有多少人坐上了十年的免费地铁,这件事至少从营销角度和信息传播效果上来看无疑是成功的。

不过,有一说一,作为城市基础公共交通设施定位的地铁,都被用来作为卖房的营销噱头,这个事情本身,就注定会存在很多争议和槽点。

简单设问一下大家就明白,如果城市基础公共设施设备都被当作营销的附加条件这个头开了,那么以后是不是买房就能免费停车,免费看病……越来越多国家资产和投资属性的设施和配套,将成为楼市促销的“附加条件”之一?

那么,逻辑很简单,国有资产的未来经营回报,如何保障?

这件事,外行看热闹,内行看门道,实际上很值得有深度地挖一挖,事件背后,其实藏着当下中国经济和楼市的许多秘密和现实。

这篇文章,就和各位读者朋友们,有深度,有态度,有依有据地来聊一聊这个中国楼市最新出现的营销事件。

关注动向,把握本质,看清主线,研判趋势,指导行动。

本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。

内容有依有据,分析理性客观。

硬核内容,错过不再。

以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

PS:

  • 文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。
  • 内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  • 每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。
  • 头条独家文章,抄袭搬运必究!

(如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

南宁夜景(图片来源:头条图库)

1

事件复盘:揭开“买房就享十年免费地铁”这件事的吊诡面纱

广西的省会南宁,一定想不到,这一次“买房就能实现地铁自由”的营销活动,竟然能够一夜之间,让原本在全国城市视野中存在感很低的自己,骤然被推到了舆论和关注的聚光灯之下。

这次营销事件的主角南宁轨道地产集团有限公司也不算是张嘴就来,从这个具有典型国资背景特色的公司成立40多年来时间里面,的确干的也就是“地铁+房地产”开发的生意,

南宁市目前共有5条地铁线。

图片来源:网络

南宁轨道地产集团有限公司以此开发了地铁上盖(TOD)的4大产品系。

把这4大TOD产品系都罗列出来,有地铁直达社区的御珑壹号城,也有“南宁公交首末站零换乘项目”,还有接驳双地铁口的……眼花缭乱,林林总总30多个住宅小区,所在的地铁线路跨越南宁7大城区,覆盖10大商圈。

图片来源:南宁轨道地产官方微信

基本上可以说,南宁这座城市在轨道交通和出行便利性上所有的红利和地产板块,都被南宁轨道地产集团公司的项目所覆盖。

如果按照宣传所说的十年免费坐地铁,随随便便就能逛遍全南宁的方方面面,简单来说,仅仅从出行和可达性来看,对于买房群体而言,是放在台面上的利好,便利性摆着,买了房子实现南宁主要城区的地铁自由,这不就相当于买下一个项目就“整座城通行无碍”了么?

但是这个事情,落到经济账和成本测算上来看,或许并没有想象中的那么优惠。

买房十年免费坐地铁,这个促销福利其实要说大不大,说小不小。整整十年免费地铁的福利,折现到现在,到底值几个钱?

其实这是可以用理性结合现实测算出来的:

假设一年300天出行,往返600趟,按南宁地铁中间价为4元(封顶价7元,起步2元)一次计算,一年就是2400元,十年就是24000元。

南宁房价均价在万元左右,那么,10年地铁免票,就相当于2平米多的房价,100平米的房子,相当于打了98折。

当然,测算也有顶格测算的,按照每天两次,365天一次不拉,单程票价7元来算,坐满一年就是5110元,10年就是51100元。

从行业的角度出发, 成本测算一本账,站在房企的角度看,就算满打满算的5万多元福利支出,按100平米的标准户型计算,也只要每平米多卖几百块就能实现马上回本了。

再不行,公摊再加一点,说不定账面测算还是赚的?

从南京到北京,买的没有卖的精,老祖宗的经验可不是开玩笑的哟~

其次,这个营销对应的福利,想要生效是有条件的。

公开文章写得很清楚,只有在11月11日到12月31日期间成交,才能坐免费地铁。

这加起来也就50天左右,并不是所有买家都能吃到这波福利。

甚至这个起始时间,让人怀疑南宁轨道地产是不是在蹭双十一优惠的热点。

而且,南宁轨道地产并未提及优惠对象是购买者还是购买者全家。

如果这个免费坐10年地铁的福利局限在房主本人身上,那这个优惠力度就实在太小了。

而如果是一家7口三世同堂都能享受这个福利,那么这个账,可能就不能这么算了。

总的来说,经济账和营销逻辑,没有什么硬伤,但是从逻辑上,南宁轨道地产把公家的东西拿去做优惠,于情于理,都有点儿说不通了。

这样一看,南宁轨道地产的“免费坐10年地铁”,只能算个看着挺咋呼的噱头,实际上也就那么回事。而且,后续是否会有履约风险,以及行政管理风险,目前来看,还不好说。

毕竟地铁这种基础设施配套,可不是什么民营私产属性的东西吧?这才是问题的关键。

用公家的资产未来回报收益当作营销添头,这事儿,确实很魔幻。

当然,还有网友吐槽,南宁轨道地产搞这个活动,其实是在告诫购房者:买了房后,10年内你只配坐地铁。

扎心一刀。

南宁地铁(图片来源:头条图库)

2

广西省会南宁的这个楼市营销动作,揭开了中国城市和楼市当下的哪些现实?

实际上,在卖房营销上,南宁地铁轨道这一次的动作,论创意,在2022年也不算什么大事。

河南“地产一哥”建业地产,同样是花式促销卖房,在之前搞出的“小麦换房”“大蒜换房”活动,可是6位数的优惠:

  • 均价5500元/㎡的项目,用大蒜最多能抵扣10万的购房款;
  • 均价5800元/㎡的项目,用小麦最多能抵扣16万元的购房款。

就算是跟南宁当地楼盘相比,南宁轨道地产的营销玩法和优惠力度仔细对比一下,其实也实属一般。

比如万科金域国际最近推出了5套打折房源,一口价优惠5万到7.2万;

龙光天宸除了推出10套特惠房以外,到访还送礼品、1元抢11111元购房券;

北投东境推出5套8457元/㎡起步的特价房,首付4万起步,还送车位……

实际上,如果复盘回顾一下2022年广西南宁的楼市情况,就会对这样的营销动作,有更好的理解。

放眼南宁楼市,就算放到全国去比,2022年那叫个惨。

公开数据显示,2022年1月—10月南宁累计成交商品房647.2万㎡,同比下降29.7%,这数据将将达到了2021年全年的59.7%。

买房的人不断减少,但市面上的房子却是只增不减,情况也就越来越糟糕——据统计,截至今年10月,南宁新建商品住宅库存量为783万㎡,去化周期达到24.3个月。

现在的房企都在拼命内卷,昨天你送家电,今天我送车位,明天他送10年地铁VIP,能卖一套是一套。

按照优惠力度,南宁轨道地产免费坐10年地铁的力度实在太小。但若是按关注度来看,这可算是一次优秀的营销案例,赚足了流量。

但是可能也仅限于此了。

南宁这次营销事件备受关注,其实只是个例,实际上热点事件的背后,揭示以南宁为代表的中国三四线房地产市场,更为尴尬的处境和现实的困难真相。

11月16日,国家统计局刚刚发布的10月份70个大中城市住房价格变动情况显示,南宁新建商品住宅价格指数环比下跌1%,同比下跌3%,而二手房价格指数跌幅更大,环比下跌0.8%,同比下跌达到了6%,与2020年同期价格相比跌幅也有5.1%。

事实上,除了极个别经济基本面强劲的新一线和经济强市,以及经济龙头四个一线城市,2022年以来,绝大多数中国的城市,房价和楼市,基本上都是持续下行的一个走势。

价跌量降,至于谁先谁后,已经不重要了,就连所谓的“金九银十”,2022年在绝大多数城市也不灵了。

无论从什么角度看,房子,是真的不好卖啊!这是现实,也是事实,完全没有必要带什么感情色彩去看。

因此,全国各地,各种奇奇怪怪的自救手段也就多了起来。而且,这样的尝试和手段,从河南郑州开始,已经形成了席卷全国,全面开花的态势。

为了卖房子,2022年全国相关的魔幻新闻和事件大家还听得少么?

一个关于中国楼市,在2022年最为关键的现实,其实已经被摘下了遮羞布:

绝大多数过去依赖土地财政的城市,在2022年,失去了购买力的支撑,举步维艰,面临困境。

图片来源:头条图库

3

本质分析和趋势研判:地铁+房地产的楼市驱动模式,还能走多远?

实际上,地铁+房地产的复合模式本身,是过去20年中国房地产经济高速发展历程中一个仅次于学区概念的重要核心模式。

“地铁+房地产”的开发模式,本身就是一种具备价值成长确定性的资产开发逻辑,对于开发商而言,绝对是一块能赚钱的大肥肉。著名的龙湖地产,对于地铁规划,行内业外,是个标杆了。

都说香港是内地房地产的“老师”。在“地铁+房地产”这一玩法上也不例外。正是得益于房地产业务,香港地铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。

这套逻辑,被国内可以说完全地复制了过来,这背后的根本逻辑,是地方政府刺激经济的需要。

在一些土地拍卖中,有些地方会要求有地铁运营经验,或者配套地铁建设等等。这样一来,地铁公司入市拿地,有利于当地房地产市场的回暖,进而提高土地出让收入,支持地方财政。

但是,有一个背景不能不说,那就是中国大陆的地铁经营情况,实际上并不乐观:

小城市修地铁根本负担不起,就连那些大城市的地铁运营也在不断地亏损。目前我国一共有51个城市开通了城市轨道交通路线,运营里程达8904公里,然而在统计的24个城市轨道交通运营中,居然只有5个是处于盈利的,其余全靠政府补贴。

分别是深圳、武汉、南昌、济南、广州等地并未亏损。其余城市相较于往年都有所下滑,其中西安地铁的归母净利润亏损最为严重,下跌至-12.35%。

当然,这次营销热点事件的主角南宁市,同样也是身处亏损行列之中的一员。

地铁+房地产模式虽好,但是有一个重要的经济逻辑背景,那就是在地铁建设和房产销售两条轨道上,必须要有一个是具备稳定“盈利能力”的。

经济上行期,房价上涨带来的收益增量,甚至可以推动地铁建设和规划落地。

但是如果到了经济下行期,或者横盘的阶段,房价涨不动了,地铁运营确无法盈利。

这种违背经济持续发展的游戏,怎么可能玩的下去?逻辑不通嘛!

这一点,其实香港的楼市已经给出了现实的示范:

因为疫情和其他综合原因作用之下,实际上过去几年里面,香港楼市已经阴跌很长一段时间了——截至2022年11月11日,反映香港主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原领先指数CCL报164.78点,连跌5周,创下了近5年来的新低。

如果按照这个指数,现在香港的房价已经跌回了2017年12月的水平。

房价不断下跌,一向热衷买楼的港人都开始着急卖房了——现在的态势,颇有几分神似25年前那波地产爆雷,当时造就了一堆“负翁”,其中不乏名人,甚至包括钟镇涛、张卫健等明星。

而且,这还是香港地铁基本保持饱和运营的情况下发生的,大量香港地铁沿线的“靓宅”,也难以逃脱价格下跌的命运。

这是不是给国内的很多城市,敲响了警钟?

不谈什么大道理,也不去分析国有资产用于市场营销的合理性,就简单问这么一个问题“

原本就需要国家和政府补贴才能保持运营的地铁设施,把未来的经营收入强行透支出来当作当下刺激楼市的福利,那么这个坑,未来谁来填,怎么填,能填的住吗?

特别是楼市在可见预期下如果横盘,或者阴跌几年,杠杆效应之下,越来越大的债务坑,算谁的?

饮鸠止渴,竭泽而渔,不过如此。

所以,说到底,还是一个债务转移的游戏,并没有真正解决债务本身,这才是关键。

这样的逻辑和玩法,注定没有什么值得乐观和期待的未来可言。

成都TOD项目(图片来源:头条图库)

写在最后:

回归需求,量力而行,看懂趋势,指导行动

事情,就是这么一个事情,有依有据,一目了然,前因后果,该说能说的也都点到位上。

文章最后,回到市场和老百姓的角度,分享几点个人的思考和观点,不一定对,权当抛砖引玉,供各位看到这篇文章的读者朋友们,讨论和参考就好:

1.从风险角度出发,心存善念的态度来说,对于哪些还抱着抄底的心态,想在楼市低迷的时候进去抄底得群体和资金,那还是要慎重再慎重。

时代不一样了,莫为蝇头小利迷失了理性。

2.从真实需求的角度出发,觉得自己是刚需,需要买房,那就去买,因为中国房子的核心作用和确定性功能关联还是很多的,从落户到小孩上学,都离不开房子。

如果不能抛开功利心去看待房子,那最好还是不要买了,一个人,如果把利益放在家庭,教育,婚姻,爱情,亲情,以及稳定和生活的前面,这样的人即使发展的再好,也注定成就的天花板很低。

希望这个结论和观点能够得到绝大多数读者朋友们的认可和支持。

3.房地产经济对于中国经济的未来依然很重要,但是也绝对不可能再回到发动机和顶梁柱的地位和定位了。

未来中国的房产价值,不分城市,其实底层逻辑都是一样的,那就是必须要经济大环境重回增量环境,回归基本面能够有外来持续的财富增量,才能维系稳定和实现价值成长。

但是这个逻辑,其实对于绝大多数的城市,特别是对土地财政形成依赖的城市而言,是一个注定艰难的转型升级难题。

透支不是不行,但是逻辑得很自洽。看懂这个逻辑,那么对于自己所面对的城市,房产是否有价值想象力,就能有一个非常到位的眼光和评判。

以上,就是对广西南宁“买房就能实现地铁自由”营销热点事件,进行的专题分析和讨论内容,和各位读者朋友们,进行一个分享和交流。

图片来源:头条图库

根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)

以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话,会说实话,善于观察的年轻人朋友,可好?

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