摘要：水西板块刚刚崛起，房价就站到西青区的塔尖了，隐隐能和梅江富人区比肩。绿城水西雲庐马上要入市，外宣价格3.7-3.8万/m²，首层产品因为有小院、地下室，肯定要加价，4万 没有悬念，预估很可能4.5万。...
西青区的房价体系，又要变了。
绿城水西雲庐马上要入市，外宣价格3.7-3.8万/m²，首层产品因为有小院、地下室，肯定要加价，4万+没有悬念，预估很可能4.5万+。
水西板块刚刚崛起，房价就站到西青区的塔尖了，隐隐能和梅江富人区比肩。
和邻居“南开区”相比，价差有多大呢？
一路之隔的天拖板块，在售新盘报价4.2-4.8万/m²，对比水西项目的标准层，价差4千到1万，还是很明显的。
但对比天拖的次新房，成交价3.6-4.2万/m²，价差基本可以忽略不计。
这个价差在未来，或许有希望再缩小。
因为水西雲庐之后，绿城计划在水西板块落地更高端的产品系，价格只会更贵。
再往南，是南开区的门槛盘——南开宸院，精装高层3.4万/m²，对比这个价格，水西板块就反超了南开区。
环城房价反超市区，不是没有先例，但例子并不多，这么多年，基本只有梅江成功了。
现在的水西板块，就是想复制梅江的成功。
同样是环内，同样有生态资源，同样可以成片开发，至少在先天条件上，水西有希望走好梅江这条老路。
水西公园俯瞰图
当然，这个过程会很长，就像梅江，也是持续开发很多年，才把“富人区”的标签贴瓷实了。
单看首发项目，水西的起点定的不错，好的开始就是成功的一半。
唯一要祈祷的，就是后续大部队得继续按这个路线走，千万别跑偏了。
西部城区，市区、环城的价差居然能抹平，其他方向又如何呢？
城南，河西区、津南区的新房价差大致5-7千。
河西区的新房门槛是小海地，高层3.5-3.7万/m²，洋房4.3万/m²，特惠洋房能做到3.7万以下。
紧贴着小海地的财信河西府，洋房均价3万，相比刚开盘时，心气降了不少。
这个项目，和小海地只隔了一条浯水道，步行约500米距离内，有地铁6号线（在建）、8号线（在建）的换乘站渌水道站、人人乐购物广场等。
财信河西府区位示意图
沿浯水道往西约2公里，就是新梅江居住区。
除了自己不属于河西区，周边面对的就是河西区的配套、氛围。
这种关系，更真实地反映出市区、环城的认知性价差，和配套无关、和界面无关、和交通距离无关，就因为我是河西、你是津南，就要有价差存在。
津南区的房价，想要越境挑战市区，还有没有可能性？
个人认为，唯一的变数就是海河柳林。
海河柳林规划效果图
和梅江、水西一样，海河柳林也凑齐了环内+生态资源2个硬核要素，有可能往高端住宅区靠拢。
从城市规划、地价摸底来看，这个可能性还不小。
据之前消息，海河柳林计划打头阵的宅地，就在津南区片，地价预计1.8万左右。
今年二次供地，小海地新出让的宅地，楼面价18077元/m²。
至少在土地成本上，两者的差距在尝试抹平。
当然，预期是一回事，市场反馈是另一回事，最终要看海河柳林首战的成交结果。
城东有没有直观反映价差的例子？
太阳城vs远洋寛阅时光，同是新盘、一街之隔，价差很能说明问题。
路劲太阳城·心邸高层2.8万，部分房源能到2.65万，洋房3.3万。
背靠太阳城的远洋寛阅时光，属于东丽区李明庄板块，刚开盘不久，精装价格2-2.1万/m²。
这样来看，河东区、东丽区的价差有6-8千。
但这个价差，其实还不稳定。
寛阅时光现在报的是首开价，算是在试探市场态度，后面价格可能会根据市场反馈波动。
另外，李明庄属于拆后重建的新组团，一直没什么整体规划释放，板块的潜力也可以再观望观望。
还有一个参考标的：河东区的格调榴园VS东丽区的上东金茂府。
一条雪莲南路，串起这两个项目，同样是环内地段，同等的城市氛围，同样有金字招牌，价格可以对比一下。
格调榴园高层2.7万/m²，洋房3.4-3.5万/m²，毛坯交付；上东金茂府高层3万/m²，洋房3.2-3.3万/m²，精装交付。
2个项目，基本差了个装修的价差，放眼全天津，价差真不大。
城北的价差，一直不太稳定，因为价格战总是来得很突然。
本来，河北区的底大概在2.8万/m²，结果来了个紫樾宸府，直接甩出2.3万的首开价，后来涨到2.5万，最近听说市场不好，项目房价又降回去了。
抛开这个有点疯的项目，河北区的门槛还是在2.8万/m²。
河北区再往北踏一步，有个新房供应池，北辰区朝阳路板块。
小高层、洋房价差不大，2.1-2.5万//m²。
对比起来，河北区、北辰区的价差就是3-7千。
红桥区和北辰区呢？
参考项目不太好找。
红桥区现在的供应集中在西站商务区一带，门槛盘在双环邨板块，房价2.3-2.7万/m²。
因为行政归属问题，双环邨这个板块比较有争议，虽然学籍、户籍还在红桥，但在购房者心里，市区光环就弱了一些。
相隔2、3站地，是北辰区的瑞景-大运河板块，属于北辰土著公认的NO.1板块，高层20500-24500元/m²，小高层、洋房23000-28500元/m，价格跨度比较大。
2个居住区，房价重合度比较高，很难说谁站明显高位。
东南西北看下来，整体来说，市区、环城的价差还是相当明显的。一街之隔，就能有大几千的落差，完全是为地段认同买单。
但在局部，这种看似不可逾越的价格鸿沟，正在一点点收窄，甚至快要抹平。
是什么带来这种变化？
一方面，是城市发展的不平衡，市区也有后进生，配套、界面亮点太少，环城也有优等生，规划新、建设快，朝气蓬勃。
两相对照，市场的天平就会有所倾斜。
另一方面，是产品力造就的溢价，毛坯还是精装、刚需派还是改善派、房企口碑的差距，这些都在影响价差。
一个楼盘，一个板块，不足以撼动整座城市的房价格局，但却有可能改变小区域的市场气候。
